MEMERAS OTAK
Kalau dulu dengar lahan seharga Rp 800rb/m2, otak saya secara quick count langsung menyebut harga jual rumah diatas Rp 400 jt.
Sekarang tidak lagi. Saya memeras otak untuk bisa menjual produk properti dengan harga maksimal Rp 225 jt saja.
Bisakah? Bisa! Mencari orang dengan income Rp 6 jt/bln sudah pasti lebih mudah ketimbang menyasar orang dengan income Rp 11 jt/bln. Artinya produk seharga Rp 225 jt lebih gemuk marketnya ketimbang yang seharga Rp 400 jt. Peluang laku lebih besar.
Saya memilih berada di pusaran market yang gemuk.
BIAR TIPIS
TETAP BISA MEMBUATKU HISTERIS
Ada seseorang yang secara khusus bertanya ke saya via inbox, bagaimana caranya menjual rumah seharga Rp 225 jt padahal perolehan lahannya Rp 800rb/m2. Bagi dia itu impossible.
Saya jawab simpel, kuncinya ada 2 hal, yaitu super hotdeal dan tanpa investor. Super hotdeal artinya skim bayarnya sangat lunak sekali. Misal cuma butuh DP 250 jt dan sisanya diangsur panjang sesuai penjualan. Implikasinya adalah bahwa kebutuhan modal kerja tidak besar. Dalam bisnis, jika modal yang dikeluarkan tidak besar, maka ekspektasi labanya bisa menyesuaikan.
Apalagi jika kita mampu mempraktekkan jurus kadal buntung, dengan menjual beberapa unit rumah secara tunai dengan jadwal serah terima bangunan yang ditarik panjang, meski harus dikorbankan hanya dengan harga HPP saja (diskon besar, nyaris tak ada laba). Implikasinya kita tidak perlu investor dalam artian investor yang menyetor modal berupa uang tunai. Konsumen yang bayar tunai itulah yang menjadi investor kita.
Jika sejak awal paradigma kita adalah berbisnis properti tanpa investor, maka pengaruh yang signifikan terjadi pada harga jual rumah kita ke konsumen. Jika biasanya saya bebankan laba 1x harga tanah untuk mengakomodir labanya investor, ternyata tanpa investor saya cuma harus bebankan laba 1/3 atau 1/2 nya HPP. Labanya #tipis ya? Outputnya adalah harga jual kompetitif yang lebih menarik di mata konsumen.
Artinya, sesuatu yang tipis tak harus membuatku menangis. Biar tipis, tetap bisa membuatku histeris.
(Perguruan Kungfu Properti)
#Ari Wibowo
